2023年に「盛土規制法」という新しい法律が施行されたのをご存じでしょうか？
名前だけ聞くと難しそうですが、実は土地や住まいにも関係する法律です。
「盛土って何？」「自分には関係あるの？」という方も、まずは基本だけ知っておきましょう。今回は、盛土規制法の仕組みや、不動産を探すときに知っておきたいポイントを分かりやすく解説します。
そもそも「盛土」って何？
盛土（もりど）とは、低い土地を高くしたり、傾斜のある土地を平らにしたりするために、土を盛り上げることです。
例えば、道路より低い土地に土を入れて高さを合わせたり、住宅を建てるために斜面を整えたりする工事が挙げられます。
反対に、斜面などを削って土地を低くすることを「切土（きりど）」といいます。
こうした工事は、住宅の建築や土地の造成などで行われます。
ただし、盛土の方法や土地の状態によっては、雨などの影響で土が崩れ、周囲に被害を及ぼすおそれがあります。
盛土規制法とは？なぜできたの？
盛土規制法は、盛土や切土などによる土砂災害を防ぐための法律です。
正式名称は「宅地造成及び特定盛土等規制法」といいます。2023年5月26日に施行されました。
きっかけは熱海市の土石流災害
2021年7月、静岡県熱海市で大規模な土石流災害が発生しました。
盛土の崩落が被害の大きな要因となり、危険な盛土を防ぐための規制を見直す必要性が高まりました。
そこで、従来の法律を抜本的に改正し、土地の用途にかかわらず、危険な盛土などを規制できる仕組みが整えられました。
宅地だけでなく、農地や山林も対象に
盛土規制法の大きな特徴は、住宅地だけでなく、農地や山林なども規制の対象になることです。
一定の規模以上の盛土や切土、土砂の一時的な堆積などを行う場合、規制区域内では原則として許可や届出などの手続きが必要になります。
ただし、すべての盛土や土地の工事に許可が必要なわけではありません。工事の規模や内容などによって扱いが異なります。
盛土規制法で何が変わったの？
盛土規制法では、盛土などによる災害のおそれがある場所を規制区域に指定し、一定規模以上の工事を規制する仕組みが整えられました。
規制区域は、主に次の2種類です。
| 区域 | どんな場所？ |
|---|---|
| 宅地造成等工事規制区域 | 市街地や集落、その周辺など |
| 特定盛土等規制区域 | 市街地などから離れていても、地形などの条件から災害のおそれがある場所 |
どちらも、盛土などによる災害から人々の暮らしを守るための区域です。
また、工事の許可制度に加え、工事の状況を確認する仕組みや、危険な盛土などへの是正措置も設けられています。
つまり、危険な盛土などを未然に防ぎ、問題が見つかった場合にも対応できるようにすることが、法律の目的です。
土地や住宅を探している人にも関係するの？
盛土規制法は、主に盛土などの工事を規制する法律です。
そのため、すでに建っている住宅を購入したり、賃貸物件を借りたりすることが、規制区域内という理由だけで禁止されるわけではありません。
ただし、土地や住宅を選ぶ際に、知っておくと役立つポイントがあります。
土地を購入して家を建てる場合
土地を購入して新築する場合、敷地を平らにするために大規模な盛土や切土を行うことがあります。
その際、工事の内容や規模によっては、盛土規制法に基づく許可などが必要になる場合があります。
土地を購入した後に造成工事を予定しているなら、購入前に工事の計画や必要な手続きを確認しておくと安心です。
中古住宅を購入する場合
中古住宅の場合は、すでに建物が建っているため、盛土規制法に関係する工事を新たに行わないことも多いでしょう。
ただし、土地に高低差がある場合や、過去に盛土が行われている場合は、土地や擁壁（ようへき）の状態にも目を向けたいところです。
擁壁とは、斜面や高低差のある土地で、土が崩れないように支える壁のことです。
ひび割れや膨らみなど、気になる点があれば、見た目だけで判断せず、必要に応じて専門家に確認してもらいましょう。
賃貸物件を借りる場合
アパートや戸建てなどの賃貸物件についても、規制区域にあるというだけで借りられなくなるわけではありません。
ただし、周辺の地形や斜面の状況などは、住まいを選ぶうえで確認しておきたいポイントです。
気になる場合は、自治体のハザードマップなども参考にしながら、周辺環境を確認してみましょう。
岩手県でも盛土規制法の運用が始まっています
盛土規制法は2023年に施行されましたが、規制区域の指定時期は都道府県などによって異なります。
岩手県では、2025年5月23日から規制区域の指定と運用が始まりました。
盛岡市を除く県内全域が対象となっており、陸前高田市・大船渡市・住田町を含む気仙地域も規制区域に含まれています。
自分が気になる土地の区域を調べるには？
岩手県では「いわて盛土情報システム」を公開しています。
地図上で規制区域などを確認できるため、土地の購入や造成を検討している方は参考にするとよいでしょう。
岩手県の公式サイトから確認できます。
参考： 岩手県「盛土規制法とは」
https://www.pref.iwate.jp/kendozukuri/toshigesui/1070145/1080627.html
ただし、規制区域に指定されているからといって、その土地が危険だと決まるわけではありません。
反対に、区域の指定だけで土地の安全性を判断することもできません。実際の土地の状態や、必要に応じて防災情報なども確認することが大切です。
土地や住宅を選ぶときに覚えておきたいこと
盛土規制法について知っておきたいのは、規制区域かどうかだけで、土地や住宅の安全性が決まるわけではないということです。
例えば、土地に高低差がある場合は、擁壁の状態や排水の状況なども確認したいポイントです。
また、土砂災害警戒区域などの防災情報は、盛土規制法の規制区域とは別のものです。それぞれ目的が異なるため、必要に応じて複数の情報を確認しましょう。
土地や住宅を検討しているときに気になる点があれば、購入や工事の計画を進める前に、自治体や専門家に確認しておくと安心です。
盛土規制法についてよくある質問
Q1. 盛土規制法はいつから始まったの？
法律自体は2023年5月26日に施行されました。岩手県では2025年5月23日から規制区域の指定と運用が始まっています。
Q2. 規制区域内の土地は購入できないの？
いいえ。規制区域内という理由だけで、土地の購入が禁止されるわけではありません。ただし、購入後に造成工事を予定している場合は、必要な手続きを確認しましょう。
Q3. 規制区域にある住宅は危険なの？
規制区域にあることだけで、住宅や土地が危険だとは判断できません。土地の状態や擁壁、周辺の地形などを個別に確認することが大切です。
Q4. 賃貸物件を借りる場合も気にした方がいい？
規制区域にあるという理由だけで、賃貸物件が借りられなくなるわけではありません。住まいの安全性を考えるうえでは、周辺環境や防災情報も確認しておくとよいでしょう。
Q5. 自宅の土地が規制区域に入っているか調べられる？
はい。岩手県の「いわて盛土情報システム」で規制区域を確認できます。詳しい判断が必要な場合は、県の担当窓口などに相談しましょう。
まとめ｜まずは盛土規制法の基本を知っておこう
盛土規制法は、盛土や切土などによる災害を防ぐため、2023年に施行された法律です。
岩手県では2025年から運用が始まり、陸前高田市・大船渡市・住田町を含む気仙地域も規制区域に含まれています。
土地や住宅を探すときに、必ずしも法律の細かな内容まで知っておく必要はありません。
まずは「盛土などによる災害を防ぐための法律がある」ということを知り、必要に応じて規制区域や土地の状態を確認できれば十分です。
土地の購入や新築を考えている方はもちろん、これから住まい探しを始める方も、ぜひ覚えておいてください。
不動産についてのご相談
土地や中古住宅の購入、賃貸物件探しなどで、気になることや分からないことがあれば、佐藤不動産へご相談ください。
陸前高田市を中心に、近隣エリアの不動産についてもご相談を承っています。
物件選びで気になる点がある場合も、分かる範囲で情報を整理しながら、一緒に確認していきましょう。
